• Desesperadamente. Más del 50% de los inquilinos de Pasadena están agobiados por la renta, lo que significa que gastan más del 30% de los ingresos de su hogar en renta. El 27% de los inquilinos de Pasadena gastan más del 50% de sus ingresos en renta.
• El problema es especialmente grave para los habitantes de Pasadena con ingresos más bajos. Un asombroso 89 % de los inquilinos de Pasadena que ganan entre $10,000 y $50,000 por año están agobiados por la renta, y el 60 % de los inquilinos en este nivel de ingresos gastan más de la mitad de sus ingresos en renta. Muchas familias se ven obligadas a recortar gastos esenciales para mantener un techo sobre sus cabezas.
• El problema se agrava cada año. El costo edio de la renta en Pasadena aumentó un 32 % (de $1287 a $1669) entre 2012 y 2018, mientras que el Índice de Precios al Consumidor aumentó un 12 % durante el mismo período. El precio de la vivienda está superando otros costos de vida (alimentos, transporte, etc.) y ha superado ampliamente los salarios.
• La Ciudad de Pasadena ha reconocido que la carga de costos severos es el mayor predictor del riesgo de personas sin hogar. Demasiados habitantes de Pasadena viven de sueldo a sueldo. Al no poder tener ningún ahorro, muchos de nuestros vecinos están a solo un imprevisto de vivir en la calle.

• ¡Sí! En una encuesta David Binder en 2019 de 700 posibles votantes en Pasadena, el 69 % de los encuestados apoyó el control de rentas y el 82 % apoyó las protecciones contra el desalojo.
• El 55 % de los votantes de Pasadena votaron a favor de la Proposición 10 en las Elecciones Generales de 2018, que habría derogado la Ley de Viviendas de renta Costa-Hawkins y, por lo tanto, habría dado a los municipios de California una mayor libertad para promulgar medidas de control de rentas.
• ¡15,101 votantes registrados en Pasadena ya firmaron la petición para calificar la Enmienda a los Estatutos de Vivienda Justa y Equitativa de Pasadena en la boleta electoral de este año!

Los salarios mínimos se han aproximado a la inflación en las últimas dos décadas, pero el precio de la vivienda de renta lo ha superado ampliamente. Esto ha resultado en una mordaza económica para la clase trabajadora. Por un lado, hay un salario mínimo que ha estado casi estancado durante dos décadas, cuando se ha corregido por inflación (esto ha aumentado en Pasadena desde 2016, pero no lo suficiente como para mantenerse al día con las rentas). Por otro lado, están los costos de vivienda que se disparan y consumen una fracción cada vez mayor de los ingresos de los hogares. No basta con remediar el ahogo financiero, que es lo que se conseguiría fijando el aumento de renta a la inflación. Debemos aliviar esta mordaza económica proporcionando a las familias trabajadoras espacio para respirar y ahorrar dinero para su futuro. Al limitar los aumentos a un valor por debajo de la inflación, y asumiendo que la trayectoria a largo plazo de los salarios seguirá aproximadamente al IPC, aliviamos el ahogo financiero.

Elegimos el 75 % de la inflación a base de un examen que ha funcionado bien en áreas de Los Ángeles, que ya han implementado el control de rentas. Tanto Santa Mónica como West Hollywood han contado con control de renta durante décadas, y estas políticas han protegido a sus comunidades del rápido aumento de los precios de la vivienda. Ambas ciudades han descubierto que el 75 % del IPC consigue un buen equilibrio entre aliviar las cargas financieras de los inquilinos y brindarles a los propietarios una rentabilidad justa. En resumen, hemos elegido el 75 % porque funciona para el sur de California.

• Este es un contraargumento común, pero no una preocupación realista. Nuestra Enmienda en realidad garantiza a los propietarios un rendimiento justo de sus inversiones en vivienda. Si pueden demostrar que sus ingresos netos han caído por debajo de sus ingresos iniciales (aproximadamente un año antes de que la ley entrará en vigor), además de ajustes al alza para tener en cuenta la inflación, pueden solicitar un aumento en la renta por encima del Ajuste General Anual para llegar a una remuneración justa.
• Concretamente, esto permite a los propietarios financiar las reparaciones necesarias y las mejoras periódicas a las unidades de renta con aumentos de renta moderados y temporales si su ingreso neto no ha aumentado lo suficiente como para pagarlos de su bolsillo. La noción de que las unidades de renta controlada invariablemente se deterioran debido a la falta de incentivos del mercado simplemente no se aplica a las medidas modernas de control de renta con tales mecanismos de ajuste de renta incorporados.
• En conversaciones con ciudades del sur de California que ya han implementado el control de rentas, hemos aprendido que tales ajustes al alza son en realidad extremadamente anormales. Debido al proyecto de ley de Costa-Hawkins, los propietarios pueden cobrar tarifas de mercado para todas las unidades nuevas y siempre que los nuevos inquilinos se muden a las unidades existentes. Eso significa que, en la práctica, los ingresos de los propietarios están superando significativamente la inflación, incluso con las medidas de control de rentas vigentes. El control de rentas no impide que los propietarios obtengan ganancias, simplemente evita que los inquilinos se vean obligados a abandonar sus viviendas.

• ¡Al contrario! La Enmienda a los Estatutos de Vivienda Justa y Equitativa de Pasadena en realidad crea un incentivo muy fuerte para que los propietarios mantengan adecuadamente las unidades de renta. Si los inquilinos pueden demostrar que el arrendador ha reducido los servicios (como recolección de basura o estacionamiento) o si la condición de la unidad se ha deteriorado más allá del uso y desgaste estándar, o la unidad es inhabitable de acuerdo con las leyes estatales o locales de salud y seguridad, el inquilino puede solicitar una disminución correspondiente en su renta.
• Según la ley actual, no existe prácticamente ningún incentivo financiero para que los propietarios mantengan las unidades en buenas condiciones para aquellos inquilinos que ya viven en una unidad. El único recurso para los inquilinos con problemas graves de habitabilidad es suspender el pago de la renta, lo que los pone en riesgo de que se presente un caso de desalojo en su contra en los tribunales. Entonces los inquilinos tienen que defenderse, la mayoría de las veces sin un abogado. Es un riesgo que la mayoría de las familias no pueden tomar solo para obligar al propietario a hacer las reparaciones necesarias.

• AB-1482, también conocida como la Ley de Protección de Inquilinos de 2019, brindó protección contra el aumento abusivo de rentas, o grandes y explotadores aumentos de la renta en un período temporal. En particular, limita los aumentos anuales al 5% + IPC, que es aproximadamente el 8% anual en Los Ángeles. Este año, el aumento de renta permitido es aún mayor al 10%. Esto puede parecer una protección fuerte, pero considerando que una renta que aumenta un 8% cada año, se duplicará en solamente nueve años. Se puede prácticamente garantizar que los salarios no se mantendrán a ese ritmo, incluso una vez que se haya tenido en cuenta la inflación. Nuestra Enmienda únicamente percibirá un aumento de los rentas de aproximadamente un 2 % anual, lo que brindaría estabilidad a largo plazo para las familias económicamente más vulnerables de Pasadena. AB-1482 también permite ajustes de renta al alza dos veces al año. Nuestra Enmienda permitiría solamente una, dando a los inquilinos más confianza en sus proyecciones financieras.
• AB-1482 también ofrece protecciones contra el desalojo por causa justa, pero exclusivamente se aplica a los inquilinos que han residido en sus unidades durante un año o más y se encuentran en ciertos tipos de unidades (por ejemplo, las viviendas unifamiliares están exentas de protecciones contra el desalojo). Nuestra Enmienda extendería las protecciones de inmediato a todos los inquilinos.
• Finalmente, y quizás lo más importante, AB-1482 vencerá en 2030. Nuestro objetivo central es brindar estabilidad a largo plazo a todos los habitantes de Pasadena, para que podamos mantener y construir nuestras comunidades durante generaciones. La necesidad de vivienda estable no tiene fecha de caducidad. Nuestra Enmienda tampoco.

• Las viviendas unifamiliares y las unidades construidas después de 1995 están exentas del control local de rentas debido a la Ley de Viviendas de renta de Costa-Hawkins. Sin embargo, estimamos que, al menos 2/3 de las unidades de renta en Pasadena tendrán un renta controlado inmediato a partir de la aprobación de la Enmienda a la Carta de Vivienda Justa y Equitativa de Pasadena. A partir de los datos del censo más reciente, estimamos que alrededor del 21 % de las unidades de renta en la ciudad son viviendas unifamiliares. También realizamos una estimación conservadora de que alrededor del 13,5 % de las unidades de renta se construyeron después de 1995. En el peor de los casos, que no haya superposición alguna entre estos dos grupos, esto todavía representa solo 1/3 de las unidades de renta en la ciudad.
• Todas las unidades, incluso aquellas exentas del control de rentas a causa de Costa-Hawkins, se beneficiarán de las protecciones contra el desalojo, la asistencia para la reubicación y del registro de rentas de la Enmienda.
• La Enmienda a los Estatutos de Vivienda Justa y Equitativa de Pasadena permite que la junta de renta extienda el control de renta a más unidades una vez que la Ley de Vivienda de renta de Costa -Hawkins sea derogada o modificada a nivel estatal.

• El programa será supervisado por una Junta de Vivienda de renta de once miembros, que serán designados por el Concejo Municipal. En un esfuerzo por representar de manera justa los intereses de los inquilinos, la Junta estará compuesta por siete miembros inquilinos, uno de cada uno de los siete distritos de Pasadena. Ninguno de estos miembros puede ser propietario de una vivienda de renta. Los cuatro miembros restantes no necesitan ser inquilinos, y pueden o no ser propietarios de viviendas de renta.
• Antes de ser considerados para el nombramiento en la Junta de Renta, los potenciales miembros deben recibir el respaldo por escrito de al menos 25 de sus vecinos en su distrito. Los puestos en la Junta de Renta tienen un mandato de cuatro años.
• Esta junta establecerá y publicará los detalles de los reglamentos de renta no especificados en el texto de la enmienda. También nombrarán Oficiales de Audiencia para escuchar y adjudicar peticiones de ajustes al alza o baja de las rentas.
• Las decisiones de los Oficiales de Audiencia pueden ser apeladas ante la propia Junta de renta. Si un inquilino o un propietario siente que ha sido perjudicado por una decisión de la Junta, tiene la libertad de apelar ante un Tribunal de California. De esta manera, la Junta rinde cuentas tanto al público como al Poder Judicial del Estado.

• En la máxima disposición permitida por la ley, todas las audiencias y reuniones de la Junta de renta estarán abiertas al público, por lo que no se tomarán regulaciones ni decisiones a puerta cerrada.
• Nuestra enmienda establece un Registro de renta que recopilará datos sobre las Unidades de renta en la ciudad. Esta base de datos proporcionará a la ciudad información sobre el estado de las viviendas de renta en Pasadena y, lo que es aún más importante, sobre el stock de viviendas de renta.
• Estos datos incluirán direcciones, números de unidades, características de las unidades (tamaño, cantidad de dormitorios y baños, etc.), historial de ocupación, historial de rentas máximos permitidos y rentas reales cobrados, servicios públicos y otras comodidades. La Junta de Renta mantendrá un portal en línea, accesible al público, que publicará la mayor cantidad posible de estos datos sin comprometer la privacidad de los inquilinos.
• La Junta también puede publicar información sobre la violación de los códigos de vivienda, o de la enmienda misma, en un esfuerzo por brindar transparencia al comportamiento de los dueños de casa de Pasadena.
• La Junta recopilará, analizará y publicará periódicamente informes sobre el estado de las viviendas de renta en Pasadena utilizando esta y otras fuentes de datos. De esta manera, el público puede tomar decisiones sobre la eficacia de las normas de vivienda.

• La Junta de renta se financiará principalmente con una tarifa anual de vivienda de renta recaudada de los propietarios de edificios cubiertos por la ley. No se introducirá ningún nuevo impuesto a los residentes de Pasadena.
• Esta tarifa de los propietarios generalmente no se puede pasar a los inquilinos. Sin embargo, si un arrendador puede demostrar que la tarifa le ha impedido hacer una recaudación justa, puede presentar una petición para un ajuste ascendente proporcional en la renta.
• La Junta de Renta también puede multar a los propietarios que violen la ley y puede utilizar los ingresos resultantes para financiar sus operaciones.
• Los fondos se emplearán para compensar a los miembros de la Junta de renta por su tiempo, para pagar a los miembros del personal, incluidos los Oficiales de Audiencia y el personal administrativo, y para pagar los costos incurridos por la gestión del Registro de renta y su portal en línea asociado. Además, este dinero se empleará para cubrir los honorarios legales incurridos por la Junta al defenderse a sí misma y a la ley contra litigios, o al hacer cumplir la ley.

• Los miembros de la Junta de renta reciben un salario para garantizar que los inquilinos que trabajan en Pasadena puedan permitirse formar parte de la junta. Lo que no se desea es que la Junta de renta cuente con miembros independientes afluentes, que no representarán los intereses de los inquilinos comunes de Pasadena.
• Se seleccionó un salario por hora de 2.5 veces el salario mínimo de Pasadena porque eso es lo que cuesta pagar una renta típica en Pasadena. Según los datos del censo más reciente, la renta típico de un apartamento de 2 habitaciones en Pasadena es de $1953. Para pagar eso sin experimentar la carga de la renta (es decir, no gastar más del 30% de sus ingresos totales en renta), se necesitaría ganar $37.5 por hora trabajando 40 horas por semana. El salario mínimo de Pasadena es actualmente de $15 por hora, por lo que 2,5 veces el salario mínimo es exactamente $37,5 por hora.
• Los miembros de la junta de renta pueden trabajar un máximo de 20 horas a la semana. Eso significa que el salario anual máximo que podrían recibir es de $39k. Con 11 miembros de la junta y 35150 unidades de vivienda de renta ocupadas en la ciudad, corresponde a una tarifa de solo $11 por año por unidad de vivienda de renta.
• La Enmienda a los Estatutos de Vivienda Justa y Equitativa de Pasadena prohíbe que esta tarifa se transfiera a los inquilinos a menos que un propietario pueda demostrar que les impide hacer una recaudación justa en una petición ante la Junta de renta.

• Además del proceso de petición creado en esta enmienda, los inquilinos siempre pueden entablar una demanda civil contra un propietario que cobre una renta excesiva o que viole el artículo de la enmienda. La Junta de renta o el Abogado de la Ciudad pueden entablar una acción civil contra un arrendador en nombre del arrendatario en respuesta a tales violaciones, lo que permite que el arrendatario opte por participar o no.
• Además, si un propietario viola cualquier disposición del artículo o cualquier regulación promulgada por la Junta de renta, los inquilinos pueden presentar esa violación como defensa afirmativa en un caso de desalojo (retención ilegal).

• Dichos acuerdos, conocidos como “Dinero por la llave” o acuerdos de “Compra de inquilinos” están permitidos según nuestra enmienda. Sin embargo, hemos implementado regulaciones para asegurarnos de que los inquilinos que participan en estos acuerdos estén completamente informados de sus derechos y no sean coaccionados.
• El arrendatario debe ser informado de sus derechos en virtud del artículo de enmienda antes de ejecutar dicho acuerdo, y todos los acuerdos deben proporcionarse al arrendatario en un formulario estándar preparado por la Junta de Renta, que debe estar firmado y fechado tanto por el arrendador como por el arrendatario. Este formulario notificará al inquilino que tiene 45 días a partir de la fecha de la firma para cancelar el acuerdo sin penalización. También les informará que tienen derecho a rechazar dicho acuerdo y a consultar con un abogado y/o la Junta de renta antes de firmar.
• El propietario debe presentar el acuerdo ejecutado ante la Junta.